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Claves del Anteproyecto de la nueva Ley de Vivienda

El martes 26 de octubre del 2021 se aprobó el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, y aunque aún es un borrador y puede sufrir rectificaciones hasta que el texto sea definitivo, os damos las claves del mismo.

Para comenzar es una ley pionera en el que se trata de aumentar la oferta de viviendas en alquiler a precios asequibles dando así respuesta al problema actual del elevado precio de la vivienda.

1. Una de las novedades es que no se podrá enajenar el parque público de vivienda social que se va a considerar como un patrimonio permanente y protegido. Así no se podrán repetir operaciones de venta a fondos de inversión privados.

2. Se establece también la calificación indefinida de la vivienda protegida, garantizando un mínimo de treinta años. Se fijan a nivel nacional unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas. Hasta ahora las VPO han sido enajenadas libremente sin tener en cuenta el plazo que se fijaba en las normas aplicables.

3. Se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada. Se suma así a la de vivienda protegida como mecanismo para incrementar la oferta de vivienda a precios asequibles, favoreciendo la participación del sector privado o del tercer sector (entidades sin ánimo de lucro).

4. Se desarrolla y se refuerza el concepto de vivienda digna y adecuada recogido en el artículo 47 de la Constitución Española, para asegurar el compromiso de los poderes públicos para hacerlo efectivo, incorporando en el concepto aspectos como el de habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética, utilización de energías renovables o acceso a redes de suministros básicos.

5. Se define un estatuto jurídico de derechos y deberes asociados a la propiedad de vivienda, delimitando su función social.

6. Declaración de zonas de mercado residencial tensionado, con objeto de aplicar medidas efectivas para favorecer el acceso a la vivienda. Las Administraciones competentes en materia de vivienda, Comunidades Autónomas, podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado. Se establecerá en la norma estatal un procedimiento de declaración basado en criterios objetivos que determinará la aplicación de medidas encaminadas a equilibrar y minorar los precios del alquiler en tales zonas.

7. Definición de grandes tenedores con carácter general y deberes de información y colaboración en zonas de mercado tensionado. Gran tenedor es la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados, excluyendo garajes y trasteros.

8. Se establece un mecanismo de carácter excepcional y acotado en el tiempo para intervenir en el mercado y amortiguar las situaciones de tensión. Por lo que se activarían las siguientes medidas:

  • En viviendas arrendadas, la posibilidad de que el arrendatario se acoja a una prórroga extraordinaria de carácter anual y un periodo máximo de tres años.
  • En los nuevos contratos la delimitación del alquiler a la renta del contrato anterior con el incremento de IPC correspondiente.
  • Si el propietario es persona jurídica y gran tenedor, la renta de los nuevos contratos en áreas tensionadas estará limitada por el contrato anterior, o el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

Dudamos que esta medida para contener los precios en las zonas tensionadas haga aumentar el número de viviendas en el mercado del alquiler, ya que creemos que generará reticencias en cualquier arrendador. Además, la prórroga extraordinaria está fuera de sentido legal ya que se pierde el sentido de la duración de los contratos. Sobre todo, porque solo obliga a una parte, el arrendador, y se olvida que el 80% de ellos son personas físicas normales. No podemos cargarles a ellos la responsabilidad de cubrir una necesidad social. Además la mayoría de los contratos son renovados voluntariamente si ambas partes cumplen sus obligaciones.

A partir de ahora veremos si el Proyecto definitivo tiene más o menos diferencias con este Anteproyecto presentado. Cualquier duda que pueda surgir con la futura Ley o con el mercado inmobiliario, nos puedes consultar sin ningún problema.

Sara

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