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Amortización del inmueble arrendado en el IRPF

Cuando realizamos la declaración de la renta de las personas físicas y tenemos un inmueble alquilado, hay una serie de gastos deducibles que es conveniente incluir para que nuestra declaración nos salga más favorable.

Uno de esos gastos deducibles es la amortización del inmueble. Este gasto del 3% puede aplicarse sobre el valor catastral o sobre el valor de adquisición. Suele ser este último más beneficioso.

Hasta ahora con las viviendas que habían sido heredadas o donadas y estaban alquiladas, Hacienda solo permitía desgravar como amortización el 3% del valor catastral del inmueble, considerando que el coste de adquisición del mismo era cero. Sin embargo, el Tribunal Supremo y el Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, se ha inclinado a favor del ciudadano. En su sentencia fijada el 15 de septiembre ha fijado un nuevo criterio jurisprudencial que afectará a muchos contribuyentes. Ha considerado que el concepto amortización va unido al valor del bien y a su recuperación. Por lo que es independiente de si ha sido necesario realizar o no una inversión para adquirir el inmueble. Así pues, ha considerado que es válido amortizar dicho inmueble tomando como referencia el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Además, la sentencia permitirá la rectificación de las autoliquidaciones presentadas en los últimos cuatro años y a la devolución de los ingresos indebidos si no se tuvo en cuenta este valor para la amortización del inmueble.

dibujo colorido de La Havana, Cuba

Derogación del art. 28 de la Ley Hipotecaria

Hoy viernes 3 de septiembre se deroga el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, cuyo texto era el siguiente:

«Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.«

La supresión de este artículo supone en la práctica que los herederos de un bien inmueble, cuando no sean los hijos de los fallecidos, ahora podrán registrar el inmueble en el Registro de la Propiedad, y por lo tanto vender el mismo, sin tener que esperar 2 años a poder hacerlo.

De este modo, se protegen los derechos de los herederos a poner disponer en plenitud de sus propiedades y por consiguiente, poder venderlas.

Como curiosidad esta ley se apodó la Ley de Cuba, pues su finalidad era proteger los intereses de los herederos que en el contexto de la Guerra de Cuba se encontraban destinados en ultramar. En caso del fallecimiento del testador, los militares desplegados en Cuba no quedarían expuestos a que la herencia se adjudicase y vendiese durante un plazo suficiente para que ellos pudieran reclamar su derecho legítimo a la misma.

La tormenta perfecta para los arrendadores, ¡novedades en el alquiler!

Vienen cambios en el sector inmobiliario y no para bien.

Ante una situación ya de por si difícil, como la provocada por la crisis económica derivada del COVID19 y las limitaciones comerciales decretadas por el gobierno, se va a sumar una serie de cambios normativos que van a limitar la rentabilidad de los inmuebles en alquiler.

Llueve sobre mojado, ya que a lo largo del pasado 2020 se produjeron las siguientes novedades:

  • Incremento de los IBI´s en gran parte de los municipios españoles, incluyendo la ciudad de Valencia.
  • Medidas de choque por la situación derivada del COVID, que incluía en determinados supuestos, quitas del 50% en la renta de los inquilinos o aplazamiento de las mismas, así como prórroga de los contratos de alquiler.
  • Medidas aprobadas en el Real Decreto Ley 37/2020 del 22 de diciembre, donde se protegen los supuestos derechos de los «ocupas», prohibiendo los desahucios en caso de que estos aleguen no tener una alternativa ocupacional. Todo esto como medida extraordinaria por la situación del COVID19.

Ahora y no satisfechos con el daño que han sufrido los arrendadores a lo largo de los últimos dos años, el Gobierno está preparando un borrador sobre la nueva Ley de Vivienda, que está previsto que sea aprobada a finales de este mes de febrero.

En esta nueva ley que está ahora en proceso de negociación entre el Partido Socialista y Unidas Podemos, se están abordando las siguientes cuestiones:

  • Limitación del precio del alquiler de vivienda en «zonas urbana de mercado tensionado». Se está planteando que sean los ayuntamientos los que decidan a su discreción, cuales serían esas zonas. Se desarrollará para esto un «Sistema Estatal de Índices de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda».
  • Cesión obligatoria del 30% de las viviendas a la administración, para que la destinen al parque público de vivienda social. Esta medida se aplicaría a los grandes tenedores de vivienda, es decir, a aquellas personas físicas o jurídicas que tengas 10 o más viviendas en propiedad o disfrute.
  • Creación de un nuevo impuesto que grave las viviendas que lleven más de 1 año sin estar ocupadas, sea por sus propietarios o por inquilinos.
  • Nuevas medidas anti desahucios para proteger los «derechos» de los «ocupas».

Aunque aún es pronto para saber si finalmente estas medidas saldrán adelante y cual será su desarrollo final, las perspectivas para los arrendadores no son halagüeñas.

Como tampoco lo son para el conjunto de la economía, ya que retorcer de tal forma los principios del libre mercado y fomentar la inseguridad jurídica, sólo van a provocar resultados negativos:

  • Fuga de capitales al extranjero
  • Mercado negro en zonas de precios limitados
  • Abandono y deterioro de los inmuebles
  • Acceso opaco a la vivienda social
  • Empleo de la violencia para la expulsión de los ocupas
  • Desincentivo del ahorro y del trabajo

En Fincas Turia consideramos que para reactivar el mercado inmobiliario habría que realizar una política diametralmente opuesta a la que se está planteando.

Si se hiciese más atractiva la inversión inmobiliaria, esto redundaría de forma lógica en una mayor oferta, y por lo tanto en precios más asequibles. Y esto sucedería sin prohibiciones, impuestos abusivos, confiscación de inmuebles o conflictividad social.

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Medidas extraordinarias para arrendamientos de locales de negocios

Ayer, miércoles 23 de diciembre de 2020, entró en vigor un nuevo paquete de medidas legales destinado a auxiliar el maltrecho sector del comercio y la hostelería en España.

Estas disposiciones, cuyo objetivo es aliviar la carga que tienen que soportar los inquilinos de locales de negocio, varía en función de si el arrendador es un gran tenedor de inmuebles o no.

Entendiendo como gran tenedor aquella persona física o jurídica que es titular de diez o más inmuebles urbanos, excluyendo garaje y trasteros, o que es titular de inmuebles con más de 1.500 m2 de superficie construida.

En ausencia de acuerdo entre arrendador y arrendatario, los grandes tenedores podrán escoger entre una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, y que podrá extenderse hasta un máximo de 4 meses tras la finalización de las prórrogas.

O bien una moratoria en el pago de la renta, que se extenderá mientras dure el estado de alarma y sus prórrogas, y que podrá extenderse hasta un máximo de 4 meses tras la finalización de las prórrogas. El pago aplazado de las rentas se deberá realizar en un plazo de tiempo máximo de 2 años desde el fin de la moratoria, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento y sus prórrogas. La repercusión de la renta demorada se realizará de forma proporcional a lo largo de este periodo.

Cabe señalar, que los gastos comunes (tales como gastos de comunidad, IBI, etc.), quedarán excluidos de las medidas previstas por esta ley, que el arrendatario deberá solicitar de forma fehaciente al arrendador el acogimiento a estas medidas y que en un plazo máximo de 7 días, el arrendador deberá comunicarle al arrendatario la opción elegida, es decir, la reducción de la renta en un 50% o el aplazamiento del pago de la misma.

En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, la única opción por parte del mismo será el aplazamiento del pago de la renta por parte del arrendatario en los mismos términos vistos en el párrafo 4º de este artículo. No obstante, además el arrendador y el arrendatario podrán utilizar la fianza para el pago de la renta total o parcial de una o varias mensualidades, pero deberán reponerla en el plazo máximo de 1 año desde el acuerdo o durante el plazo de vigencia del contrato si fuese inferior.

Para acogerse a estas medidas extraordinarias, los autónomos deberán cumplir los siguientes requisitos:

a) Estar afiliado y en situación de alta en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020 o por órdenes dictadas por la autoridad competente al amparo de dicho decreto

c) Si la actividad no ha sido suspendida, se deberá acreditar una reducción en la facturación del mes natural anterior al que se solicite el aplazamiento o reducción de renta en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido en el año anterior.

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Para acogerse a estas medidas extraordinarias, las PYMES deberán cumplir los siguientes requisitos:

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital aprobada por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio. Ver aquí

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020 o por órdenes dictadas por la autoridad competente al amparo de dicho decreto

c) Si la actividad no ha sido suspendida, se deberá acreditar una reducción en la facturación del mes natural anterior al que se solicite el aplazamiento o reducción de renta en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido en el año anterior.

Es relevante mencionar, que si bien la acreditación de los requisitos por parte de los arrendatarios que se acojan a estas medidas se realizará a través de una declaración responsable, los beneficiarios serán responsables de los daños y perjuicios, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas, en caso de que no cumpliesen los requisitos necesarios para acceder a las mismas.

Real Decreto Ley 11/2020. Medidas respecto al mercado del alquiler.

Tras la reciente publicación del Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo, procedemos a efectuar un resumen de los 11 primeros artículos, que son los que hacen referencia al mercado del alquiler.

Artículo 1. Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. El arrendatario deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad reflejadas en el artículo 5.

Artículo 2. Desde el 01/04/2020 hasta 2 meses después de la finalización del estado de alarma, se podrá prorrogar el alquiler de vivienda habitual en caso de que durante este periodo finalice el periodo de prórroga obligatoria o tácita de la vivienda. Se deberá solicitar a petición del arrendatario y esta prórroga tendrá una duración máxima de 6 meses. 

Artículo 3. Se establecen medidas destinadas a procurar la moratoria de la deuda arrendataria para los arrendadores de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica.

Artículo 4. Cuando el arrendador sea una empresa, una entidad pública de vivienda o un gran tenedor deberá negociar con el arrendatario un aplazamiento o condonación total o parcial de la deuda arrendaticia. El arrendatario deberá encontrarse en situación de vulnerabilidad económica tal y como se especifica en el artículo 5. Un gran tenedor es aquel que tenga al menos 10 inmuebles excluyendo garajes y trasteros, o una superficie total en alquiler superior a 1.500 m2. En caso de no llegar a un acuerdo, el arrendador deberá comunicar al arrendatario en un plazo máximo de 7 días laborables su elección entre dos alternativas. A) Reducción de la cuota de alquiler en un 50% durante el tiempo que dure el estado de alarma, y si no fuera suficiente durante un periodo máximo de 4 meses. B) Moratoria en el pago de la renta del alquiler que durará el periodo de estado de alarma o si no fuera suficiente un total de 4 mensualidades. A partir de entonces se fraccionará el pago de la renta que haya sido demorada a lo largo de 3 años siempre dentro del plazo en el que continue en vigor el contrato de alquiler y sus prórrogas.

Artículo 5. Los arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica a efecto de obtener ayudas económicas o moratorias en el pago de la renta, deben cumplir la concurrencia conjunta de los siguientes requisitos: A) Que el arrendatario haya perdido su empleo, esté incluido en un ERTE o haya reducido su jornada laboral por motivo de cuidados. En caso de ser empresario que su unidad familiar en el mes anterior de la solicitud de moratoria, sea inferior con carácter general al 3 veces el IPREM. Estableciéndose modificadores del mismo por tener hijos, personas mayores o discapacitados a su cargo. B) Que la renta arrendaticia y los gastos y suministros básicos supere el 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.

Artículo 6. La concurrencia de las circunstancias a las que se refiere el artículo 5 se acreditará por parte del arrendatario con la presentación de los siguientes documentos. A) En caso de situación de desempleo, mediante certificado expedido por la gestora de las prestaciones. B) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la AEAT o el órgano autonómico competente. C) Respecto a las personas que habitan la vivienda habitual con libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho, certificado de empadronamiento o declaración de discapacidad. D) La titularidad de los bienes, con nota simple de  del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar E) Declaración responsable del deudor o deudores de cumplir los requisitos exigidos por encontrarse en situación de vulnerabilidad económica. Si el solicitante no pudiera aportar algún documento, podrá tramitarse con la declaración responsable, aportando en un plazo máximo de 1 mes el documento o documentos requeridos.

Artículo 7. La persona o personas que se hayan beneficiado de los beneficios de moratoria excepcional de la renta arrendaticia o de las ayudas públicas para vivienda habitual en situación de vulnerabilidad por la crisis del COVID19 serán responsables de los daños y perjuicios ocasionados, así como de los gastos generados.

Artículo 8. En el caso de que el arrendador no cumpla lo dispuesto en el artículo 4 (fondo público, empresa o gran tenedor) y de que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como se recoge en el artículo 5. El arrendatario podrá, en el plazo máximo de 1 mes, solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta en caso de no haber llegado con anterioridad al acuerdo de aplazamiento o condonación total o parcial de la misma. Una vez recibida la solicitud, el arrendador deberá responder en un plazo de 7 días laborables respecto a las condiciones del aplazamiento o fraccionamiento de la deuda que acepta, o en su defecto las alternativas que plantea. En caso de que el arrendador no aceptara ninguna propuesta, el arrendatario podrá acogerse al programa de ayudas transitorias de financiación recogidas en el siguiente artículo.

Artículo 9. Se aprueba una linea de avales para la cobertura por cuenta del estado de la financiación a arrendamientos en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID19. Los avales contarán con la cobertura total del estado, y servirán para que las entidades bancarias presten la financiación necesaria a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica. Los préstamos no devengarán gastos ni intereses para el solicitante y deberán ser devueltos en un plazo de 6 años, prorrógale en casos excepcionales por 4 años más como máximo. Las ayudas serán finalistas, es decir, deberán emplearse solamente para el pago de la renta arrendaticia. Se podrá pedir como máximo un préstamo por el equivalente a 6 mensualidades de alquiler.

Artículo 10. Se incorpora al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 un nuevo programa de ayudas al alquiler denominado “Programa de ayudas para ayudar a minimizar el impacto económico y social del COVID19 en los alquileres de vivienda habitual”. Se podrán acoger a este programa los arrendatarios que como mínimo cumplan lo establecido en el artículo 5 de este decreto y que tengan dificultades para satisfacer la renta arrendaticia. La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia, o del 100% del principal o intereses del préstamo suscrito.

Artículo 11. Se sustituye el programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 por el nuevo “Programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objetos de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables”

Para acceder al decreto: https://www.boe.es/boe/dias/2020/04/01/pdfs/BOE-A-2020-4208.pdf

Contrato de alquiler de temporada. Una alternativa al alquiler de larga duración.

Todos hemos visto, en los últimos tiempos, como es cada vez más habitual la proliferación de viviendas turísticas en nuestras ciudades. Sin embargo pocos son conocedores de que además de los contratos de alquiler de larga duración y los contratos de alquiler turístico, existe una modalidad contractual intermedia: el contrato de alquiler de temporada.

El contrato de alquiler de temporada se caracteriza porque el arrendatario no establece su domicilio habitual en dicha vivienda. Por lo tanto, como es lógico, no puede empadronarse en la misma.

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Además, se debe especificar las circunstancias temporales que dan lugar al arrendamiento. No importa si es por trabajo, por vacaciones o por estudios, pero la naturaleza de esa «temporalidad» debe quedar muy bien reflejada en el contrato. De lo contrario, se podría considerar un contrato de larga duración encubierto, y por lo tanto suscrito a toda la protección jurídica que la Ley de Arrendamientos Urbanos otorga a los arrendatarios en tales casos.

Y es que esta modalidad contractual nos ofrece precisamente esto, la flexibilidad a la hora de pactar los términos del arrendamiento entre las partes sin estar sujetos a las restricciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

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Es especialmente interesante la posibilidad de alquilar la vivienda sólo por unos meses. Con lo que la tendremos a nuestra disposición cuando finalice el plazo acordado de alquiler. Además salvo que se especifique lo contrario, la duración vincula a ambas partes por igual, al contrario de lo que sucede en los contratos de larga duración.

Si tiene alguna duda respecto a esta modalidad contractual o quiere alquilar su vivienda a través de la misma. En Fincas Turia somos expertos en este tipo de arrendamiento y estaremos encantados de atenderle.