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La tormenta perfecta para los arrendadores, ¡novedades en el alquiler!

Vienen cambios en el sector inmobiliario y no para bien.

Ante una situación ya de por si difícil, como la provocada por la crisis económica derivada del COVID19 y las limitaciones comerciales decretadas por el gobierno, se va a sumar una serie de cambios normativos que van a limitar la rentabilidad de los inmuebles en alquiler.

Llueve sobre mojado, ya que a lo largo del pasado 2020 se produjeron las siguientes novedades:

  • Incremento de los IBI´s en gran parte de los municipios españoles, incluyendo la ciudad de Valencia.
  • Medidas de choque por la situación derivada del COVID, que incluía en determinados supuestos, quitas del 50% en la renta de los inquilinos o aplazamiento de las mismas, así como prórroga de los contratos de alquiler.
  • Medidas aprobadas en el Real Decreto Ley 37/2020 del 22 de diciembre, donde se protegen los supuestos derechos de los «ocupas», prohibiendo los desahucios en caso de que estos aleguen no tener una alternativa ocupacional. Todo esto como medida extraordinaria por la situación del COVID19.

Ahora y no satisfechos con el daño que han sufrido los arrendadores a lo largo de los últimos dos años, el Gobierno está preparando un borrador sobre la nueva Ley de Vivienda, que está previsto que sea aprobada a finales de este mes de febrero.

En esta nueva ley que está ahora en proceso de negociación entre el Partido Socialista y Unidas Podemos, se están abordando las siguientes cuestiones:

  • Limitación del precio del alquiler de vivienda en «zonas urbana de mercado tensionado». Se está planteando que sean los ayuntamientos los que decidan a su discreción, cuales serían esas zonas. Se desarrollará para esto un «Sistema Estatal de Índices de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda».
  • Cesión obligatoria del 30% de las viviendas a la administración, para que la destinen al parque público de vivienda social. Esta medida se aplicaría a los grandes tenedores de vivienda, es decir, a aquellas personas físicas o jurídicas que tengas 10 o más viviendas en propiedad o disfrute.
  • Creación de un nuevo impuesto que grave las viviendas que lleven más de 1 año sin estar ocupadas, sea por sus propietarios o por inquilinos.
  • Nuevas medidas anti desahucios para proteger los «derechos» de los «ocupas».

Aunque aún es pronto para saber si finalmente estas medidas saldrán adelante y cual será su desarrollo final, las perspectivas para los arrendadores no son halagüeñas.

Como tampoco lo son para el conjunto de la economía, ya que retorcer de tal forma los principios del libre mercado y fomentar la inseguridad jurídica, sólo van a provocar resultados negativos:

  • Fuga de capitales al extranjero
  • Mercado negro en zonas de precios limitados
  • Abandono y deterioro de los inmuebles
  • Acceso opaco a la vivienda social
  • Empleo de la violencia para la expulsión de los ocupas
  • Desincentivo del ahorro y del trabajo

En Fincas Turia consideramos que para reactivar el mercado inmobiliario habría que realizar una política diametralmente opuesta a la que se está planteando.

Si se hiciese más atractiva la inversión inmobiliaria, esto redundaría de forma lógica en una mayor oferta, y por lo tanto en precios más asequibles. Y esto sucedería sin prohibiciones, impuestos abusivos, confiscación de inmuebles o conflictividad social.

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El mercado inmobiliario tras la crisis del coronavirus, ¿qué podemos esperar?

¿Y ahora qué?. ¿Que va a suceder en el mercado inmobiliario tras la crisis del coronavirus?. ¿Volverán las aguas a su cauce o estamos ante el inicio de una nueva crisis?

Para empezar, debemos poner en perspectiva la situación actual. El mercado inmobiliario español ya estaba dando señales de agotamiento antes de que estallara la crisis sanitaria del coronavirus.

En el siguiente gráfico se puede observar que el número de operaciones de compraventa de viviendas en España estaba dando ya señales de debilidad.

Fuente: INE

Si observamos la evolución de los precios, tras observar el siguiente gráfico podemos llegar a una conclusión interesante.

La subida en el precio de la vivienda en alquiler, es muy posiblemente el motivo principal del aumento del precio de las viviendas en venta.

Evidentemente, si un activo ofrece una rentabilidad mayor, el precio del mismo sube. Y esto es exactamente lo que ha sucedido en el mercado inmobiliario.

Pero, ¿por qué ha subido tanto el precio del alquiler? Principalmente debido a una reducción en la oferta. Una parte relevante de los inmuebles que anteriormente se alquilaban a en modalidad de larga duración, han pasado a alquilarse en modalidad turística o de temporada, retirando una gran cantidad de inmuebles en alquiler del mercado de larga duración.

Estos apartamentos turísticos, habitualmente los mejor ubicados y los que se encuentran en mejores condiciones de habitabilidad, pasan así a hacerle la competencia a hoteles y hostales. Por supuesto por un precio elevado, por lo que la rentabilidad de los mismos, en general se incrementa.

Pero es que al margen de la situación previa al coronavirus, que como hemos visto no era idílica, en estos momentos sólo las grandes empresas han realizado Expedientes de Regulación Temporal de Empleo o ERTEs para 106.000 trabajadores.

Diversas estimaciones cifran en 1 millón de trabajadores los que han perdido su empleo por esta crisis, sea porque su empresa les ha incluido en un ERTE, porque han sido despedidos, porque su empresa ha entrado en suspensión de pagos o porque simplemente su contrato temporal no ha sido renovado.

A este importante shock en el mercado de trabajo, que va a llevar a una fuerte reducción en el consumo de los hogares españoles, se suma la pérdida de millones de turistas que no han podido visitar nuestro país y que constituyen, como habitualmente se dice, la mayor industria de España.

Tampoco podemos esperar que el sector exterior «tire» de la economía, porque gran parte del mundo está en mayor o menor medida afectado por esta crisis. De hecho a día de hoy un tercio de la población mundial se encuentra confinada en sus casas para combatir la expansión del coronavirus SARS CoV 2, causante de la enfermedad COVID19.

Decía Warren Buffet que «sólo cuando baja la marea se sabe quien nadaba desnudo». Esto es cierto más que nunca hoy en día, porque cada país va a salir de esta crisis en mejor o peor situación en función de lo saneadas que tenga las cuentas y de las «armas» de política monetaria y fiscal que tenga a su disposición. Y respecto a esto no tenemos buenas noticias.

El Banco Central Europeo o BCE no tiene mucho margen respecto a su política monetaria, ya que los tipos de interés en la Eurozona ya son muy bajos, cercanos al 0%. Y respecto a la política fiscal, la balanza de pagos en España es deficitaria y la deuda pública se sitúa ya por encima del 100% del PIB nacional.

Saldremos de esta crisis, por supuesto, como hemos salido de todas las anteriores. Pero que nadie piense que en cuanto se levanten las restricciones impuestas por el estado de alarma vamos a continuar como antes de la misma.

Dicen nuestros dirigentes que la lucha contra el coronavirus es como una guerra, y siguiendo con la analogía, vamos a tener que reconstruir el país en una dura posguerra antes de volver a la tan añorada normalidad.

Por lo tanto nuestra predicción es que se va a producir una drástica reducción en el número de operaciones de compraventa de inmuebles, y tras unos meses, también veremos una bajada en el precio de los mismos.

Respecto al mercado del alquiler, se verá afectado en menor medida que el de venta, no obstante la evolución de los precios será moderadamente descendente.

¿Viene una nueva crisis inmobiliaria? Nosotros te lo contamos

Son muchos los artículos y los informes económicos que auguran una nueva crisis económica. ¿Tienen fundamento?, ¿hay motivos para estar alarmados?

Al contexto de guerra comercial actual y la sombra del Bréxit, se suma la crisis del sector de la automoción. Las locomotoras de Europa, Alemania y Francia, están al borde de la recesión. Alemania en recesión técnica con una variación del PIB de -0,1% trimestral, y Francia creciendo un exiguo 0,2%.

El resto de las economías de nuestro entorno también están en una situación comprometida, con constantes revisiones a la baja de las previsiones de crecimiento.

¿Está España mejor preparada que el resto de países de nuestro entorno para afrontar la crisis? Absolutamente no. Históricamente España se ha comportado como una «punta del látigo» a la hora de replicar la tendencia económica de los países de nuestro entorno.

Tenemos una economía menos dependiente del sector exterior que otros países con una mayor vocación exportadora. Nuestra economía depende en mayor proporción del consumo interno y del turismo. No obstante nuestros clientes son en última instancia, principalmente las grandes economías europeas.

Además, una muy alta proporción del mercado laboral español está empleada en trabajos de escasa productividad y con condiciones precarias. Por lo que la destrucción de empleo en caso de crisis será fulminante, tal y como ha sucedido en el pasado.

Interior del Banco de España

Además, el mercado inmobiliario está empezando a dar señales de agotamiento. El Instituto Nacional de Estadística informa que entre agosto del 2019 ha habido un 21,1% de compraventas menos que en agosto de 2018. Asimismo, el precio de los inmuebles está cayendo, aunque no de forma homogenea, habiendo importantes diferencias entre regiones. Además la caída parece afectar más a las viviendas de 2ª mano que al resto de inmuebles del sector.

Nuestra conclusión es que muy probablemente veamos un deterioro del mercado inmobiliario en los próximos meses. En una fase inicial afectando en mayor medida al número de operaciones realizadas, y posteriormente en mayor medida al precio de los inmuebles. Por supuesto mucho depende de las medidas que tome nuestro gobierno (ahora en funciones), así como de las negociaciones comerciales en curso.

Está fuera de toda duda que hay nubes negras en el horizonte, y los más prestigiosos centros de estudios económicos tales como Funcas, BBVA Research o incluso el Banco de España coinciden en esto.

Valencia, a 10 de octubre de 2019