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Real Decreto Ley 11/2020. Medidas respecto al mercado del alquiler.

Tras la reciente publicación del Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo, procedemos a efectuar un resumen de los 11 primeros artículos, que son los que hacen referencia al mercado del alquiler.

Artículo 1. Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. El arrendatario deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad reflejadas en el artículo 5.

Artículo 2. Desde el 01/04/2020 hasta 2 meses después de la finalización del estado de alarma, se podrá prorrogar el alquiler de vivienda habitual en caso de que durante este periodo finalice el periodo de prórroga obligatoria o tácita de la vivienda. Se deberá solicitar a petición del arrendatario y esta prórroga tendrá una duración máxima de 6 meses. 

Artículo 3. Se establecen medidas destinadas a procurar la moratoria de la deuda arrendataria para los arrendadores de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica.

Artículo 4. Cuando el arrendador sea una empresa, una entidad pública de vivienda o un gran tenedor deberá negociar con el arrendatario un aplazamiento o condonación total o parcial de la deuda arrendaticia. El arrendatario deberá encontrarse en situación de vulnerabilidad económica tal y como se especifica en el artículo 5. Un gran tenedor es aquel que tenga al menos 10 inmuebles excluyendo garajes y trasteros, o una superficie total en alquiler superior a 1.500 m2. En caso de no llegar a un acuerdo, el arrendador deberá comunicar al arrendatario en un plazo máximo de 7 días laborables su elección entre dos alternativas. A) Reducción de la cuota de alquiler en un 50% durante el tiempo que dure el estado de alarma, y si no fuera suficiente durante un periodo máximo de 4 meses. B) Moratoria en el pago de la renta del alquiler que durará el periodo de estado de alarma o si no fuera suficiente un total de 4 mensualidades. A partir de entonces se fraccionará el pago de la renta que haya sido demorada a lo largo de 3 años siempre dentro del plazo en el que continue en vigor el contrato de alquiler y sus prórrogas.

Artículo 5. Los arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica a efecto de obtener ayudas económicas o moratorias en el pago de la renta, deben cumplir la concurrencia conjunta de los siguientes requisitos: A) Que el arrendatario haya perdido su empleo, esté incluido en un ERTE o haya reducido su jornada laboral por motivo de cuidados. En caso de ser empresario que su unidad familiar en el mes anterior de la solicitud de moratoria, sea inferior con carácter general al 3 veces el IPREM. Estableciéndose modificadores del mismo por tener hijos, personas mayores o discapacitados a su cargo. B) Que la renta arrendaticia y los gastos y suministros básicos supere el 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.

Artículo 6. La concurrencia de las circunstancias a las que se refiere el artículo 5 se acreditará por parte del arrendatario con la presentación de los siguientes documentos. A) En caso de situación de desempleo, mediante certificado expedido por la gestora de las prestaciones. B) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la AEAT o el órgano autonómico competente. C) Respecto a las personas que habitan la vivienda habitual con libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho, certificado de empadronamiento o declaración de discapacidad. D) La titularidad de los bienes, con nota simple de  del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar E) Declaración responsable del deudor o deudores de cumplir los requisitos exigidos por encontrarse en situación de vulnerabilidad económica. Si el solicitante no pudiera aportar algún documento, podrá tramitarse con la declaración responsable, aportando en un plazo máximo de 1 mes el documento o documentos requeridos.

Artículo 7. La persona o personas que se hayan beneficiado de los beneficios de moratoria excepcional de la renta arrendaticia o de las ayudas públicas para vivienda habitual en situación de vulnerabilidad por la crisis del COVID19 serán responsables de los daños y perjuicios ocasionados, así como de los gastos generados.

Artículo 8. En el caso de que el arrendador no cumpla lo dispuesto en el artículo 4 (fondo público, empresa o gran tenedor) y de que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como se recoge en el artículo 5. El arrendatario podrá, en el plazo máximo de 1 mes, solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta en caso de no haber llegado con anterioridad al acuerdo de aplazamiento o condonación total o parcial de la misma. Una vez recibida la solicitud, el arrendador deberá responder en un plazo de 7 días laborables respecto a las condiciones del aplazamiento o fraccionamiento de la deuda que acepta, o en su defecto las alternativas que plantea. En caso de que el arrendador no aceptara ninguna propuesta, el arrendatario podrá acogerse al programa de ayudas transitorias de financiación recogidas en el siguiente artículo.

Artículo 9. Se aprueba una linea de avales para la cobertura por cuenta del estado de la financiación a arrendamientos en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID19. Los avales contarán con la cobertura total del estado, y servirán para que las entidades bancarias presten la financiación necesaria a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica. Los préstamos no devengarán gastos ni intereses para el solicitante y deberán ser devueltos en un plazo de 6 años, prorrógale en casos excepcionales por 4 años más como máximo. Las ayudas serán finalistas, es decir, deberán emplearse solamente para el pago de la renta arrendaticia. Se podrá pedir como máximo un préstamo por el equivalente a 6 mensualidades de alquiler.

Artículo 10. Se incorpora al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 un nuevo programa de ayudas al alquiler denominado “Programa de ayudas para ayudar a minimizar el impacto económico y social del COVID19 en los alquileres de vivienda habitual”. Se podrán acoger a este programa los arrendatarios que como mínimo cumplan lo establecido en el artículo 5 de este decreto y que tengan dificultades para satisfacer la renta arrendaticia. La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia, o del 100% del principal o intereses del préstamo suscrito.

Artículo 11. Se sustituye el programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 por el nuevo “Programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objetos de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables”

Para acceder al decreto: https://www.boe.es/boe/dias/2020/04/01/pdfs/BOE-A-2020-4208.pdf

El mercado inmobiliario tras la crisis del coronavirus, ¿qué podemos esperar?

¿Y ahora qué?. ¿Que va a suceder en el mercado inmobiliario tras la crisis del coronavirus?. ¿Volverán las aguas a su cauce o estamos ante el inicio de una nueva crisis?

Para empezar, debemos poner en perspectiva la situación actual. El mercado inmobiliario español ya estaba dando señales de agotamiento antes de que estallara la crisis sanitaria del coronavirus.

En el siguiente gráfico se puede observar que el número de operaciones de compraventa de viviendas en España estaba dando ya señales de debilidad.

Fuente: INE

Si observamos la evolución de los precios, tras observar el siguiente gráfico podemos llegar a una conclusión interesante.

La subida en el precio de la vivienda en alquiler, es muy posiblemente el motivo principal del aumento del precio de las viviendas en venta.

Evidentemente, si un activo ofrece una rentabilidad mayor, el precio del mismo sube. Y esto es exactamente lo que ha sucedido en el mercado inmobiliario.

Pero, ¿por qué ha subido tanto el precio del alquiler? Principalmente debido a una reducción en la oferta. Una parte relevante de los inmuebles que anteriormente se alquilaban a en modalidad de larga duración, han pasado a alquilarse en modalidad turística o de temporada, retirando una gran cantidad de inmuebles en alquiler del mercado de larga duración.

Estos apartamentos turísticos, habitualmente los mejor ubicados y los que se encuentran en mejores condiciones de habitabilidad, pasan así a hacerle la competencia a hoteles y hostales. Por supuesto por un precio elevado, por lo que la rentabilidad de los mismos, en general se incrementa.

Pero es que al margen de la situación previa al coronavirus, que como hemos visto no era idílica, en estos momentos sólo las grandes empresas han realizado Expedientes de Regulación Temporal de Empleo o ERTEs para 106.000 trabajadores.

Diversas estimaciones cifran en 1 millón de trabajadores los que han perdido su empleo por esta crisis, sea porque su empresa les ha incluido en un ERTE, porque han sido despedidos, porque su empresa ha entrado en suspensión de pagos o porque simplemente su contrato temporal no ha sido renovado.

A este importante shock en el mercado de trabajo, que va a llevar a una fuerte reducción en el consumo de los hogares españoles, se suma la pérdida de millones de turistas que no han podido visitar nuestro país y que constituyen, como habitualmente se dice, la mayor industria de España.

Tampoco podemos esperar que el sector exterior «tire» de la economía, porque gran parte del mundo está en mayor o menor medida afectado por esta crisis. De hecho a día de hoy un tercio de la población mundial se encuentra confinada en sus casas para combatir la expansión del coronavirus SARS CoV 2, causante de la enfermedad COVID19.

Decía Warren Buffet que «sólo cuando baja la marea se sabe quien nadaba desnudo». Esto es cierto más que nunca hoy en día, porque cada país va a salir de esta crisis en mejor o peor situación en función de lo saneadas que tenga las cuentas y de las «armas» de política monetaria y fiscal que tenga a su disposición. Y respecto a esto no tenemos buenas noticias.

El Banco Central Europeo o BCE no tiene mucho margen respecto a su política monetaria, ya que los tipos de interés en la Eurozona ya son muy bajos, cercanos al 0%. Y respecto a la política fiscal, la balanza de pagos en España es deficitaria y la deuda pública se sitúa ya por encima del 100% del PIB nacional.

Saldremos de esta crisis, por supuesto, como hemos salido de todas las anteriores. Pero que nadie piense que en cuanto se levanten las restricciones impuestas por el estado de alarma vamos a continuar como antes de la misma.

Dicen nuestros dirigentes que la lucha contra el coronavirus es como una guerra, y siguiendo con la analogía, vamos a tener que reconstruir el país en una dura posguerra antes de volver a la tan añorada normalidad.

Por lo tanto nuestra predicción es que se va a producir una drástica reducción en el número de operaciones de compraventa de inmuebles, y tras unos meses, también veremos una bajada en el precio de los mismos.

Respecto al mercado del alquiler, se verá afectado en menor medida que el de venta, no obstante la evolución de los precios será moderadamente descendente.